国土交通省『重要事項説明実施マニュアル』にみる不動産電子契約・IT重説のポイントと注意点

2022年5月改正宅建業法施行により認められた、不動産取引の完全電子契約化解禁に伴い、国土交通省が『重要事項説明実施マニュアル』を公開しました。本記事では、電子契約サービス導入にあたっての、『重要事項説明実施マニュアル』のポイントと注意点を解説します。

1. 国土交通省『重要事項説明実施マニュアル』とは？

正式名称を『重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明実施マニュアル』といいます。

2022年5月18日付の改正宅地建物取引業法（以下、改正宅建業法）施行により、不動産取引での電子契約利用が全面解禁されるにあたり、国土交通省が、法改正後デジタル化される不動産取引とその業務のワークフローに沿って、法令上のルールとその注意点をまとめたものです。

本マニュアルは、宅地建物取引業者（以下「宅建業者」という。）及び宅建士が、重要事項説明書等の電磁的方法による提供やＩＴ重説を実施するに当たり、遵守すべき事項・留意すべき事項を示すことにより、適正かつ円滑に実施できるよう、支援することを目的とします。（『重要事項説明実施マニュアル』P6）

この『重要事項説明実施マニュアル』は、国土交通省のウェブサイトで公開されており、どなたでもDLすることができます。本記事では、そこに書かれた内容のポイントについて、解説していきます。

2. 『重要事項説明実施マニュアル』に明記された遵守すべき事項とポイント—ステップ別解説

ステップ1：電磁的方法による提供についての承諾の取得

まず第1に、電子契約などの電磁的方法を用いて重要事項説明や書面の提供を行うことについて、相手方の承諾を得ることが必要です。

この承諾を得るための具体的方法として、重要事項説明実施マニュアルの11ページでは、以下4つの方法を定めています。

1. 承諾する旨を記載した書面（紙）を受領
2. 承諾する旨を電子メール等で受信
3.  Web ページ上で、重要事項説明書等の電子書面を提供する方法（表１におけるいずれかの方法）及び重要事項説明書等の電子書面のファイルへの記録の方式を示し、Web ページ上で承諾する旨を取得
4. 承諾する旨を記録した CD-ROM や USB メモリ等の受領

この時点で相手方が拒否した場合は、同様の方法により、拒否する旨の書面等を受領しておく必要があります。

ステップ2：重要事項説明書等の電磁的方法による提供の要件等の確認

提供する重要事項説明書等の電子書面は、以下の要件を満たす必要があります。

1. 説明の相手方等が出力することにより書面（紙）を作成できるものであること。
2. 電子書面が改変されていないかどうかを確認することができる措置を講じていること。

これらの要件を満たす仕組みを利用して、説明の相手方等に対し、重要事項説明書等の電磁的方法による提供を行います。なお、この際、説明の相手方等に対しては「提供した旨の通知」も必要となります。

この重要事項説明書等の電子書面を提供する方法と提供した旨の通知の方法については、重要事項説明実施マニュアル17ページに、以下のとおり整理されています。

重要事項説明書等の 電子書面を提供する方法	提供した旨の通知方法（例）
電子メール等により提供	電子メール等を送信後、電話で電子メール等を送信した旨を伝える ※ 電子メールの開封確認機能等により、既に、説明の相手方等が開封していたことを確認した場合には、通知は不要
Web ページからのダウンロード形式により提供	Webページからのダウンロードが可能となった時に、電話や電子メール等でダウンロードが可能である旨を掲載URLとともに伝える、又は、Webページからのダウンロードを可能とする対応等を行った後に、電話や電子メール等でダウンロードが可能となる予定日時を掲載予定URLとともに伝える ※ 既に、説明の相手方等がWebページを閲覧していたことを確認した場合には、通知は不要
電子書面を記録したCD-ROMやUSBメモリ等の交付	電子書面を記録したCD-ROMやUSBメモリ等を発送後、電話や電子メール等で発送した旨を伝える ※ 対面して手交する場合には、通知は不要

なお、35条書面及び37条書面については、重要事項説明書等の電磁的方法による提供を行う宅建士を明示するため、作成した重要事項説明書等の電子書面には、当該宅建士の記名が必要です。

ステップ3：電子書面が改変されていないかどうかの確認方法の説明

重要事項説明実施マニュアル17ページから18ページに記載のとおり、

• 提供する重要事項説明書等の電子書面について、改変されていないかどうかをどのような方法で確認することができるのか
• 当該方法が提供時点から将来のある時点において改変されていないかどうかを確認するために必要な方法であること

を含めて、説明の相手方等に対し、電子書面が改変されていないかどうかの確認方法の説明を行い、確実に理解いただく必要があるとされています。

重要事項説明実施マニュアルの15ページの図のような形で、取引相手等に説明をするとよいでしょう。なお、クラウドサインでは、契約の相手方となる受信者ユーザー向けのわかりやすい解説（電子署名とタイムスタンプを確認する）も提供しています。

この確認方法の説明を対面で行うのか、非対面で行うのかについては、特に制約はありません。

ステップ4：電磁的方法による提供の中止

重要事項説明書等の電磁的方法による提供の実施過程で、

• 説明の相手方等の電磁的方法による提供に係る意向の変更により改めて拒否する旨の申出があった場合
• 電子書面が閲覧できないトラブル等が生じ、当該トラブル等が解消しない場合

には、電磁的方法による提供を中止する必要があることが、重要事項説明実施マニュアル19ページに記載されています。

このように、電磁的方法による提供を中止する必要が発生した場合であっても、重要事項説明書等を書面（紙）により交付する方法に切り替えて、対応を行うことが可能です。

3. 不動産取引への電子契約サービス導入時の注意点

以上が、『重要事項説明実施マニュアル』遵守に関する電子契約サービス導入に関するポイントになります。

基本的には、クラウドサインのような電子署名とタイムスタンプの両方を備えたファイルを出力できる電子契約サービスを導入し、重要事項説明実施マニュアルの「遵守事項」に従っていただければ問題ありませんが、同マニュアルでは、以下のような「留意事項」についてもあわせて触れられています。

• 説明の相手方等に対する承諾後に意向変更できる旨の説明
• 重要事項説明書等の内容を理解してもらうための工夫
• 説明の相手方等が利用する端末等に応じた説明
• 承諾後に意向変更できる旨の依頼者に対する説明
• 事前に重要事項説明書を読んでおくことの説明の相手方への推奨・送付から一定期間 後のＩＴ重説の実施

さらに巻末には、国土交通省が行った「重要事項説明書等の電磁的方法による提供に係る社会実験アンケート結果」も添付されています。

これらを通じて『重要事項説明実施マニュアル』が言わんとしていることは、相手方等の設備環境やITリテラシー（例：小さなスマホ画面では電子書面がうまく読めない方もいらっしゃる）などにも配慮した上で、不動産契約の内容が理解されるよう、丁寧な重要事項説明を行うことが大事という原則論です。

不動産取引の電子化は、宅建業者等にとっては非常に便利なコスト削減ツールであり、その効果は取引相手を含む全体のコストの低減にも繋がるものであることは間違いありませんが、宅建業者の都合だけで電子化を押し付けるのではなく、関係者の相互理解を得ながら進めていくことが重要です。

なお、クラウドサインではこれから電子契約サービスを比較検討する方に向けて「電子契約の始め方完全ガイド」をご用意しています。「電子契約を社内導入するための手順」や「クラウドサインの利用手順」「よくあるご質問」など、導入前に知っておきたい情報を網羅して解説しているため、導入検討時に抱いている疑問や不安を解消することが可能ですので、関係者間で契約書の電子化に対する理解を深める用途でもお使いいただけます。下記リンクから無料でご入手できますので、ぜひご活用ください。